银行家

在革命道路上，愿意为之付出的，是真正的先锋勇士开拓者，他们可能会失去了自由，甚至可能会失去了生命。

支撑他们一往无前的，是什么呢？

是内心的信念，是一往无前的勇气，是对现实一些制度不满而深藏于内心的愤怒，是毫无胆怯愿意去改变的决心。

伯纳德无疑是这样的人，值得敬佩。

伯纳德的毫无畏惧，他的妻子也给了他非常多的信念支撑，全心全意的爱着他，支持他，拥护他，是一个有想法有勇气且自信的女人，作为夫妻他们真正是相知相爱，一路同行，面对成功和失败都能坦然面对。

还有乔，放浪不羁的灵魂里，看透社会的生存法则，看清人性的善恶，却依然愿意为改变种族歧视做出努力，做出冒险，当然也不排除他也看到了这个事情背后的商业价值，总体来说，乔还是很可爱又很有能力的老顽童。

马特，就不多说了，大千世界中很多这样的人，他有自己的特长，但是也有自己很明显的缺点，他就是一个世俗的普通人，在大是大非面前，首先是要保住自己，当然最后他能跟伯纳特坦白，说明他还本质不坏，也会因为陷害他人而感到不安惭愧。

总体来说，电影把几个主要人的性格特点塑造的还算清晰，就是故事情节稍微有点单薄，看完总觉得还差点啥。

电影还是值得一看的，讲美国种族歧视的电影还挺多的，这个电影就是从一个小的点切入，最后也推动了一些立法的实现，是积极的影响的。

我觉得，任何大的革命，那个不是从一件件小的事情慢慢累积去改变的呢！

一部新电影。

讲的是黑人伯纳德·盖瑞特的经历。

他最早是擦皮鞋的，后来在休斯敦开了一家公司，然后经营房地产，然后当银行家，然后在监狱里工作了三年，然后拍电影。

影片描述的是上世纪60年代，当时的美国总统约翰逊属于内战内行外战外行的那类领导。

在越战打的焦头烂额之际，在国内则大笔一挥，签署了著名的民权法案，在法律上否定了种族歧视。

这使得美国黑人长达一百年的抗争终于有了结果。

然而，仅有法律是不够的，种族歧视的惯性依然强大。

在影片中，那位白人老妇女看到黑人在装修她所在的房屋立刻怒不可遏；在伯纳德的德克萨斯老家，一个黑人鞋童号称“只为白人服务”；当伯纳德和乔尔步入他们自己买下的银行时，引来四周顾客的惊诧，全体向他俩行注目礼，好像在观赏两个怪物。

影片所描述的故事就是在这样的背景中展开的。

这是伯纳德在洛杉矶和他的朋友乔尔成功的经营房地产的故事。

他们俩人的性格迥然不同。

伯纳德不苟言笑，注重专业知识，有点理工男的味道。

而乔尔则久混江湖，对黑道白道的各种潜规则门儿清。

他们俩人在一起，可谓珠联璧合。

乔尔对伯纳德的分析是：“我知道你既聪明又有野心，也是一个充满愤怒的人，只是没有表现出来。

这种愤怒再好不过了，激励自己之余，也免于成为被攻击的靶子。

”他们就是带着这种野心和愤怒，在相对开明的洛杉矶成功了。

可是，正如乔尔所说：“人有钱后就会变。

”伯纳德开始膨胀，竟然想到当时种族歧视最严重的德州去发展自己的事业，结果碰的头破血流。

那位胖参议员对其中的原因很清楚：“只是后来你决定去扰乱德州的社会秩序才会沦落到这个地步。

”反种族歧视就是扰乱社会秩序，这在当时的美国是再正常不过的逻辑了。

说到种族歧视，这已经是个老话题了。

影片中的乔尔说过：“仅仅是知道这一点，就足以展露出人性最黑暗的一面。

”确实是这样。

在美国有过贩卖黑奴的历史，那些黑奴曾经遭受过白人奴隶主的虐待和摧残。

即使在林肯发布《解放黑奴宣言》之后，没有了奴隶，可是多数黑人仍然只能从事低下的为人所看不起的工作。

白人的优越感，使得他们天生就看不起这些出身卑微的黑人。

不仅在美国，印度的种姓制度，希特勒的纯种雅利安人的理论，都反映出了人性的黑暗。

在咱们这里，虽然没有对肤色的歧视，但是那种文化歧视和地域歧视，不也是无处不在吗？

说到根源，我的看法是人们天生的一种品格，即以“我”为标准看待世界看待他人。

凡是和“我”不一样的肤色、体貌、性格、行为都会有一种隐隐的不适，推而广之，由此逐步发展为对他人对其他种族的歧视和对抗。

由个体的歧视发展为社会的歧视。

影片中，那位房产经纪人巴克也因为顾客视他为“狡猾的爱尔兰人”感到些许的自卑，而伯纳德也因为妻子尤妮亚可以冒充清洁工而自己绝对不能而遭到妻子的指责：“我是个女人，对吗？

你这番话，跟一个白人告诉你，身为黑人不要介意尊严遭到践踏有什么分别？

”可见，人们在灵魂深处都有这种歧视他人的观念存在。

这种观念的消除，有待于社会的进步和人们理性的完善。

我们生活的这个世界，五彩缤纷，各具形态。

在人类社会中，尽管肤色各异，生活环境不同，但互相之间都是有意识有思想的生物，都是一个鼻子两只眼的人。

谁也不能自诩比他人高尚优越。

在上帝面前，人类都是他老人家的子民。

一旦发生灾变，能登上诺亚方舟的，未必就是白人，更未必就是商界精英和政界领袖。

影片中，伯纳德在法庭上陈词：“美国独立宣言写明：人皆生而平等。

主张建立一个和谐社会，人人都得以平等的受到法律保护。

这是一个伟大的目标。

但我们心知肚明，对许多百姓来说，这是个谎言！

你们为什么硬要将某个种族排除在美国梦之外？

”此时的马丁路德金同样在陈述着“我有一个梦”。

时至今日，美国的现状有了些许的改观，人们已经不敢公开表示种族歧视，然而，那种隐藏在白人骨子里的卑劣意识仍然在暗暗的涌动。

理性的启蒙道路仍然是漫长的。

在入狱前，伯纳德对妻子尤妮亚说：“我们两个黑人不应该这么早买下德州的银行。

”尤妮亚却说：“也许你现在买是正确的选择。

”这令伯纳德不解。

尤妮亚接着说：“看看你今天的成就。

该有人让一切被看见了。

这样才能做出改变。

”是啊，所有的公平正义的实现，都需要有一批先行者们披荆斩棘，开辟出一条前人没有都过的路。

用自己微薄的力量去抵御那些貌似强大的恶。

即使他们满身伤痕，遭遇失败。

他们仍然应该获得人们的钦佩和尊敬。

影片的故事性很强，叙述也非常流畅。

在镜头的运用上，可圈可点。

例如，当马修在酒吧时，那个女招待恰好是马修曾经的同学。

这时，镜头用了浅焦距，马修为实，女招待在后面是虚。

我们看到马修静静的坐在那里冥思苦索的同时，也朦胧的看到女招待在远处犹豫要不要和马修搭话，先是搓手，后来她双手一合，似乎是下了决心，于是走上前来和马修搭讪。

这种镜头叙述的方式，反而比用长焦距更吸引观众。

因为在观众眼里，更关注的不是静态的事物，而是动态的表现，这也是编导希望观众关注的地方。

本人评分：7.5。

还是再重复一遍吧：这不是影评，仅是个人观感。

一个多世纪过去了，影片中反应出来的现象有什么改变吗？

并没有。

有也只能说是它们学会了遮羞布，把明面上的搬到了底下而已。

在各个领域，尤其是高科技高技术领域，往高层发展上永远有着心照不宣的天花板，而很多过去的人，死要面子如同皇帝的新装一般装着看不见，还到处粉饰吹嘘自己在那儿混的有多好。

然而，德尔塔奥米教做人，一切丑恶嘴脸暴晒在了阳光下无所遁形。

过再多时间，它们低层与上层的鸿沟只会裂缝越来越大，就看什么时候崩盘吧。

发个正常影评都这么费劲要这么含蓄，也是服了这平台，怪不得要整改

生来是蝼蚁，偏要撼大树……这部真实事件改编的《银行家》，背景为五十年代的美国，两名黑人企业家为了突破种族歧视的藩篱，雇佣白人替自己出面经商，一路瞒天过海建立商业帝国，最终促进种族隔离制度变革……不过与其说是商业片，倒不如说是一部励志片因为在长达两个小时的电影中，你每看多一分钟就会多一分感慨，三位漫威的主演不仅让我们从影片中学到有意思的金融知识，也让人感受着活力与温情，还有对人性的思考绝对是一部“值得走进电影院看的电影”，一部商业版的《绿皮书》

了解美国种族歧视背景下，黑人实现奋斗成功的又一佳作。

我一向说金融是有原罪的，但本部具有传记色彩的电影描述了2个不是科班出身的黑人在种族歧视最严重的德克萨斯买下2家银行为当地黑人放贷款的故事。

从开始第一男主的父辈就说黑人不可能按照白人的方式挣钱，然后去相对开放的加州进军商业地产。

发现被银行牵制，与男二合伙买下LA最大的银行大楼当银行的业主。

和银行打交道多了，回到家乡看到老邻居们还在操守旧业发展太慢，决定干脆直接收购运营银行，用当地白人储户的钱放贷给黑人。

可以想象，在当时大环境下简直匪夷所思。

最后被货币监管机构调查，听证会上放弃了白人世界的游戏规则，喊出了内心的愤怒，呼应了男二一开始说他是个有“适当程度”脾气的人的说法，但这一次他“过度地”用在了冲突中。

最后两个老大替小弟蹲了监狱，3年后出来继续东山再起，美国后续继续扫平种族歧视。

电影很正能量，再不可能的环境也不是不成功的理由，成功的定义也不是狭义的腰缠万贯，做自己认为对大群体有益的事，并坚持下去就够了。

最后想提的是，2个老大选择了为小弟背锅，堪称人性的闪光点了。

格局是个稀罕东西，不一定能让你成名利万，但一定可以让时间记住你并传承下去。

电影里面看到的都是人性和格局。

和肤色无关，和性别无关。

两个黑人为了帮助更多黑人实现美国梦，通过训练一名白人来做白手套买下银行，最后又因为白手套的不成熟和不知足，最后陷进官司，因为不愿意屈服于政府的威逼打压，不想用初心做交换，在庭上敢于直言，最后被判刑并失去了所有。

但也正因为如此，推动了美国改革了和种族歧视相关的不公法律法规。

谁说不值得呢？

他们才是推动这个时代进步的先驱和英雄。

不过电影有一些些在表达方面的欠缺客观性，比如倾向于把电影里的黑人都描写为有追求有理想的人，如两位黑人男主和男主太太；而白人都比较坏和贪心，虽然比如白手套最后有打电话给黑人说要聊聊。

不过不管怎样说，这部电影都很值得一看，对平等和自由的追求、有理想主义情怀这些宝贵的品质，值得我们致敬！

I have read an interesting sentence that is "nothing is easy except useless",well,on earth most of things suitable for the sense.people is not easy to live in the world,for a man he is not easy to be a good son,good husband and a good father.many men just want to be a successful and have fun's people,but they do not want to have too much duty,which is very unfortunately.

虽然这部电影里的时代，历史背景与我们现今所处环境截然不同，但是这个普通人逆袭成功的精彩故事是根据真人真事改编的，还是带给我们很多现实思考意义和参考价值。

“新美国队长”所扮演的黑人男主伯纳德从小擦鞋匠出身，通过自己的聪明，野心，谨慎，坚持一步步跨越贫穷的阶层变成房地产经纪人，再到翻云覆雨的银行家，最后变成改变历史篇章的革命者，整个故事的节奏控制的自然流畅，选角也成功。

玩世不恭，早已看透人情世故的黑人老大哥，初出茅庐却志向远大的黑人投资小伙以及看似单纯易操控实则心怀鬼胎的“傻白甜”白人蓝领小伙，各自都展现出了人物性格特色，使这个真实故事鲜活还原并且引人入胜。

所以，回到这个故事带给我们的现实参考意义，一个普通人，或者是出生贫穷的社会底层想要跨阶层逆袭，需要做那些努力？

1明知道自己所处于压倒性的劣势，仍然懂得坚持下去，保持住自己的聪明，谨慎和心气。

五六十年代美国黑人歧视问题严重，当男主提出自己的房地产投资计划时不仅受到岳父的冷嘲热讽，也经受到来自社会中各色人群的重重阻碍（比如预约不到银行贷款，根本见不到银行经理，经受白人租户的恶意投诉，警察的不友好问询等等），一般人可能就此放弃了，接受现实的不公，但男主没有，他做到了时刻保持聪明——男主从小对数字特别敏感，在孩童擦鞋匠的时候就偷偷记下顾客关于投资的商业机密探讨，对于各种投资收益率的计算了然于心。

保持谨慎，步步为营——银行经理不肯见他，就买下整栋都是银行投资公司的大楼，买下大楼就等于渗透所有这些银行公司，可以掌握房产市场的最新情况他们内部的游戏规则。

保持适度的野心——买下白人的银行大楼后，继续扩张自己房地产投资版图，利用白人银行得到的第一手信息继续买下白人的社区，直至拥有超过100多栋房产投资2，尝到初次成功的甜头后，不盲目自大，懂的有所退让，不要把自己暴露在可能的风险中。

有所成就后，人非常容易自大，膨胀，黑人男主伯纳德懂得规避风险，躲在幕后操控，电影中他和黑人老大哥乔找了一个看似值得信赖的白人小伙抛头露脸做他们的代言人，让他去和白人利益团体周旋，最大限度的减少了黑人投资商在商业领域可能会遇见的各种歧视不公待遇，把风险降到最大。

锻炼白人小伙这段很有趣，把他从一个什么社交礼仪都不会，在家具厂打工的普通蓝领工人培养成金融投资界的天才金童，教他打高尔夫球，学习数学，复杂的各种投资收益率计算，高级餐桌礼仪等，这里闹出不少笑话，适度缓解了影片太平铺直叙的节奏。

3 要控制住自己权利的野心，不要把手伸到自己掌控不了的地方。

在洛杉矶买楼顺风顺水，尝到甜头之后，男主伯纳德衣锦还乡，回到德州老家，发现那里依旧迂腐不堪，种族歧视根深蒂固，这时，他心里更大的美国梦诞生了，他想拯救，改变自己的家乡黑人的生存状况，和根本的歧视顽疾。

伯纳德随即想买下老家最大的银行，用白人的钱给黑人兄弟贷款，扶持他们的生活，改变他们的待遇。

但黑人老大哥乔说了，连黑人领袖马丁路德金也无法一下子改变根深蒂固的种族歧视问题和矛盾，你又怎么可能会一下子搞定彻底剔除毒瘤呢？

伯纳德之前玩转洛杉矶房地产是因为这是他从小熟悉的业务领域，如今突然从得心应手的房地产邻域转到陌生的银行邻域，甚至是各种利益角逐的政治邻域，各种游戏潜规则和漏洞难免无暇顾及，甚至触及雷区，所以埋下了之后几乎自己所有资产一起崩盘的祸根。

当然，伯纳德还算控制得住自己，白人小伙马特则迷失在里自己权利与金钱欲望的沼泽中，不甘心只成为一个表面风光却被黑人操控的棋子，虽然剧情没有直接交代，但我怀疑匿名举报银行有问题就是白人小伙暗中操作的，为的是顺利买下另一家属于自己的银行，脱离两位黑人的掌控，做真正意义上的老板。

最后的结局，伯纳德虽然失去了自己大部分资产，但赢得了最宝贵的尊严。

他不是冲动鲁莽的少年，而是胸怀大志的革命家。

他从一个商人跨阶层到政治领袖，他改变了法律，改善了黑人在投资邻域的限制和所受到的歧视，这个大格局的胸怀抱负和牺牲精神也在真正意义上让他完成了自己身份最完美的逆袭。

在逆境中做一番事业，需要的是的敢想敢做的野心，孤注一掷的勇气，小心谨慎的思维和能进能退的格局。

电影主人公伯纳德是出生在德州的黑人，或许是出生卑微到尘埃所以才会越发感恩发生的一切,或许是体验过自己成功的不易和心酸所以才会义无反顾地帮助和自己曾经一样境遇的人。

电影主体想要展现的是黑人在面对种族歧视的反抗，当然，他们所做的努力也被这个世界的善良与温柔所看到，但是在种族隔离制度下黑人生活的不易依旧让人动容。

“尊重是很昂贵的东西，为此冲下悬崖也在所不惜”因为肤色的原因，他们无法正面进行商业活动，最后只能培养白人马特代为出面，而他们只能在幕后运筹帷幄。

伯纳特作为黑人去银行是无法受到接待的，但是面对不可理喻的拒绝接待理由时他为自己留下自尊，默默走开，冷眼相看，将自己心中的怒火藏在冷静理智的外表之下，大胆做梦——决定买下银行所在的大楼。

无能的人才会将情绪表现在脸上，保持微笑保持神秘，别人就会看不透你，看不透你才会不敢轻易看不起你。

你要悄悄努力，多在台下做文章，这样当你登台，当舞台的聚光灯只为你而照亮的时候，才能惊艳所有人。

没有人的梦想是遥不可及的，遥不可及的的永远是还不够格的自己。

十年前的努力里可以看到你现在的样子——伯纳特13岁的时候的时候作为擦鞋匠，就有目的的听取一些金融大鳄的交谈，甚至躲在办公室外面不断学习金融知识。

我觉得这个细节我学会了首先没有目的的学习就是浪费时间，没有目标的生活那只能叫度日。

种一棵大树最好的时间是十年前和此时此刻，但是没有那么多十年能够让你挥霍。

其次我们应该要怎么看待尊严。

自尊心太强是没有办法在这个快节奏的社会活下去的，成年人的崩溃往往就在一瞬间，但是藏起来的崩溃才是成熟的成年人应该要学会的，每个人都活得不容易，但是他们都在抗争，你怎么能输？

当然自尊应该成为自己最后的底线，不允许让别人随意践踏应该是对自己最基本的尊重，一旦触发，我们应该要有即使飞蛾扑火但也要殊死一搏的决绝，至少，我们不该被自己看不起。

每个人都处在自己人生的半山腰，往下看会有很多人在仰视你，但是望上看，又会有很多人在俯视你，所以只有平视，才能有最好的状态。

尊重是很昂贵和难得的，但是我们每个人都在以自己的方式追求着，哪怕是飞蛾扑火，哪怕是粉身碎骨。

“如果改变这么简单，早就有人成功了”虽然这句话单独看很突兀，但是追去人人平等的路上，就是需要有人怀揣着这样的信念，前赴后继。

但是，我想说的不是什么要持之以恒。

这句话是伯纳德的妻子和他说的话。

一个人的格局不会因为你是什么学历什么阶级什么肤色而决定的，一个人的气质里藏着他看过的书，经历过的事情，和遇见过的人。

初入金融圈三个月的白人合伙人马特，如果没有两位黑人的悉心教导和掌控全局，他绝没有现在的社会地位和薪资报酬，但是在妻子的煽风点火下还是选择出卖队友，结果是因为白人他可以全身而退但给伯纳德和乔带来就是前半生的资产瞬间蒸发和牢狱之灾。

首先，我能确切的感受到两位妻子的不同，格局的大小。

在一段真正良好的关系中，两个人应该是要可以一起成长，互相扶持只为最后能在顶峰再次相遇。

真正良好的相互陪伴，不是一味的无脑附和，而是能够切实给出自己的见解；是帮助自己的另一半看清未来的路，时刻提醒不要忘记初衷，而不是把自己不切实际的欲望加到另一半身上而丝毫不管他是否有能力独当一面。

其次，永远不要高估人性，独善其生才能没有软肋，需要的不是朋友成群，而是即使一个人也要拥有千万人马的气场。

我们要尊重的是即使在桎梏中也依然不忘记飞翔的人，向阳而生的人没有高低贵贱，最怕已经习惯了被边缘化，而忘记了自己同样拥有的翅膀。

博爱不应出于同情心泛滥，而是出于那些知道即使自己会被伤的血肉模糊但是依旧想用力撕开黑暗的人真的值得。

The Banker是部层次丰富的电影。

反映美国那个特殊的历史时期中种族歧视和偏见的电影非常多，很多人对片中揭露出的社会不公、电影故事的剪辑编排、角色的演绎和塑造都做了深入的探讨；本片较为独特的是，所讲述的故事发生在金融领域，片中涉及到的金融学，也很有意思。

本片的大交易一共有两桩，第一桩是收购Bankers Building，第二桩是收购猎鹰家乡的两家银行。

本文只解析第一桩交易，因为里面涉及了很多数字和计算，相信通过本文浅析，能带来一些不一样的理解。

Bankers Building有14层楼，商业面积119,000平方英尺，是当时LA市区最高的办公楼，被誉为是该地区建筑群皇冠上的宝钻。

猎鹰对The Bankers Building做简介通过之前的剧情我们知道里面驻扎的都是包括银行在内的金融机构，一直不待见猎鹰的银行Mid City Bank就在大堂1楼。

烦人的Mid City Bank在1楼猎鹰因为之前合伙人突然亡故，被前合伙人的妻子和客户经理Reed搞得很惨，激起了翻身做主人的念头，找了神盾局局长和小蓝兽组成了漫威买楼小分队（就喜欢串戏，Nicholas Hoult演过X-men的Beast），开始了大手笔的买买买。

可惜小蓝兽不如在X-men里，虽然也很聪明，但是在这个世界里九年义务教育没毕业，猎鹰只好手把手从基本的数学教起。

我们也跟着猎鹰老师一起学学怎么给大楼估值。

首先要简单介绍一个非常重要、而且是估值核心要素的概念——资本化率，Capitalization Rate，简称Cap Rate，你可以简单理解为收益率。

猎鹰老师先提了另一个概念叫乘数Multiple，是个过时的老概念，用以计算几年收回成本，比方花300,000投资买楼，每年净收入30,000，那乘数就是10，10年收回投资。

乘数和资本化率资本化率其实就是乘数的倒数，30,000/300,000=10%。

不仅买楼，各种利率在各类金融资产的估值里都举足轻重。

关于资本化率，本文后面还会有一些分析。

资本化率Cap Rate那么有了资本化率，我们怎么对一个楼盘进行估值呢？

电影里虽然没再讲解，毕竟不是CFA教学片，但是通过猎鹰老师临时加戏给培训了1个月的小蓝兽出的模考题里我们基本可以推断出需要哪些要素、进行怎样的计算，可以对一个楼进行估值。

加戏出题模考这个计算过程如下，我们暂称其为基本估值模型，其中，绿色为应用题的给定条件，白色为中间计算步骤，蓝色为计算结果。

要注意，年总收入不能直接用于计算价值，必须用空置率进行调整，再扣除运营成本、获得净收入之后，才能最终通过资本化率得出资产价值。

显然，通过我们的模型计算所得与片中的结果是一致的，小蓝兽也毕业上路了。

基本估值模型接下来就是实打实地跟老房东雷诺进行谈判了。

不过在此需先说明两点，因为谈判过程中有很多你来我往，我们仅对片中出现了最终结果、或者对剧情有重要影响的估值进行建模；此外，我在计算过程中发现有些数字与电影中的数值有零头上的出入，具体原因不明，但是大数是一致的，出于不影响剧情理解的考虑，就不要在意这些细节了吧。

进入正题，首先是老房东开场先虚晃一枪，说了一堆有利于自己的数字，开了一个高价。

第一次开价相应的计算过程如下。

这里需要说明3点：1、由于二者的谈判是基于每平方英尺单价的，为了之后计算的展示方便，所以加了两行初始条件——单价和面积，面积是基于上图中年总收入/单价倒推得出的（注：此处面积是实际计算面积，可能还有月份，仅为了计算简便做简单统归，与之前猎鹰做简介时说的商业面积没有直接关系）；2、因为后面双方谈判中，空置率直接在单价层面调整掉了，意味着不需要对总收入再进行调整，所以“空置率”和“年总收入（调整后）”两行直接删除，下同。

3、这里就出现了零头上的出入，影片中估值多出了80，导致最终收购价也多出了100，原因不明，如有高人可留言讨论，下同。

第一次开价估值计算过程我们小蓝兽必定不能要啊，哪儿能你说多少是多少，买楼跟买衣服一样一样的，总要来个讨价还价的，于是双方开始了扯皮：蓝：别胡扯，我知道你才15美分一平（方英尺）。

就算是平均18美分，（总收入）也就245,592，但这不重要，除非你把租赁协议都给我看，否则我就得按15美分算。

雷：15太低了。

蓝：15很好了好么！

尤其如果你还要算上空置率的话，至少有9%！

雷：没那么多。

蓝：我数出来可有12%哦（注：是猎鹰花了一天在傍晚根据亮灯数量数出来的，这DD水平简直跟浑水做空瑞幸一样）。

按那么高的空置率算，你每平也就13.5美分好么。

雷：我们总能找到租户来填坑的。

蓝：我们就算16美分一平吧，妹坑你吧？

按10%的资本化率算，价值1,383,000块钱。

但是10%的资本化率当然太低了，我跟我合伙人做的交易都是12%的，那就是1,152,533块钱。

讨价还价这里小蓝兽在讨价还价过程中其实报了两次估值，计算过程分别如下：

还价：一顿操作猛如虎其中，按10% Cap Rate算出的数字比影片里又多了40，暂且认为是忽略零头的结果吧。

可以看到，通过小蓝兽的一顿生猛操作，硬生生把估值拦腰砍掉了一半还多，究其原因，一是砍了单价，一是把Cap Rate拎高了，足见利率这东西多么重要，有四两拨千斤的效果。

提高Cap Rate，意味着投资人要求更高的收益水平，毕竟买其他楼都能赚到12%；反过来，在收益和其他条件确定的情况下，要求提高收益率，必定要压低初期投资额才能达到。

所以直观地看，高Cap Rate对漫威买楼小分队有利，而反之则对老雷有利。

言归正传，这下老雷不淡定了，也开始见招拆招：你看看，市中心风险是很低的，12%不需要的，我要10%的。

影片叙事这时候转回了谈判前小分队的预演。

鹰：老雷他肯定要咬住10%的Cap Rate，我们绝壁不能答应啊，他还要25%的溢价呢（注：收购有一定溢价是正常的，以补偿卖家的其他额外支出包括法律税务等方面费用、促使卖家交易，但25%真的好高啊）。

但是你也要让谈判继续下去，所以我要你记住10.5% Cap Rate下的估值，但是25%的收购溢价也还是超级高的。

预演谈判这时候小蓝兽脑子不够用了，猎鹰直接帮他脑算了，计算如下。

电影里的数字应该是抹去了估值的零头，按照1,317,000那么收购价便是1,646,250了。

猎鹰脑算既然价格还是高，猎鹰设计最后让小蓝兽给老雷来个选择题玩玩（Neo：又来？

）。

蓝：你要是一定要把这楼放在10%的Cap Rate下估值，现在市场那么好，我们大可以在别的地方赚到12%，那么我们肯定不能让你直接拿了25%的溢价高高兴兴回家。

这样吧，我给你两条路走，11%的Cap Rate给你25%的溢价进账，或者10.5%的Cap Rate但是你拿不到25%了，只能给你18%的溢价，你自个儿挑吧。

诶！

不能让你伙计帮你算了，否则没意思了，知道你自己一时半会儿算不了，你直接选，玩儿的就是心跳！

（其实老子我也没法算，我作弊事先都算好背下来了嘿嘿）。

两个选项，玩个心跳因为这里小蓝兽玩儿了把阴的，没把数字直接报出来，我用模型计算了两个选项的最终收购价如下：

泥萌都算不了，我来算通过计算，显然选择前者价格更高，对老雷更有利，但是可惜老雷自己算不了，赌错了，选了后者。

我选蓝色药丸儿蓝：你少拿了17,000哟。

恭喜我，你答错喽老雷还是很佩服的，虽然不知道小蓝兽其实作弊了，所以问了一句自己选的估值多少，答1,554,060。

再说明一下，如果内在估值按猎鹰的计算抹去零头、即按1,317,000计算，则收购价数字是一致的。

开心最后再搭上个大桌子，完美！

你这桌子要不一起卖我吧嘻嘻至此，这一桩交易就算基本结束了。

电影对这一交易环节表现得很精彩，既有生意场上的交锋，针尖对麦芒，也有暗地里的小心思小伎俩，让人拍案叫绝。

我们可以看到，在各种交易的成功背后，需要付出努力去获取充分的信息，比如精确的租金、空置率这些基本要素，也需要临场时具有针对性的过招，比如双方就死抓Cap Rate这一对估值影响的关键。

最后也希望我的这篇浅析，能为观影者带去更多的理解和回味。